La mesure à l'épreuve du marché
Nous avons évalué avec le moteur Vrai-Prix 70 403 annonces réellement à vendre au Québec (base de l'agrégateur Immo-Ka, copiée le 18 septembre 2026) et comparé chaque estimation au prix demandé par le vendeur. C'est un test grandeur nature — et une leçon d'évaluation : l'écart observé mélange l'erreur du modèle et la stratégie d'affichage.
Performance globale
Prix demandé − valeur estimée
Ratio estimation / prix demandé
En bleu : annonces où l'estimation est à ±10 % du prix demandé. La masse à gauche de 1,0 = vendeurs qui demandent plus que notre valeur estimée.
Diagonale = accord parfait. Bleu foncé : confiance A · turquoise : B · gris : C-D.
| Indice de confiance | n | Ratio méd. | MdAPE | ±20 % | Écart méd. | Prix méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 18 935 | 1,010 | 12,2 % | 69 % | -5 400 $ | 539 000 $ |
| B | 20 911 | 0,952 | 18,6 % | 53 % | 25 400 $ | 549 900 $ |
| C | 12 723 | 0,895 | 27,9 % | 37 % | 48 600 $ | 525 000 $ |
| D | 16 403 | 0,959 | 52 % | 21 % | 11 400 $ | 365 190 $ |
Point clé : l'erreur croît exactement comme l'indice l'annonce — de 12,2 % (A) à 27,9 % (C). En confiance A, le ratio médian est de 1,000 : aucune sur- ni sous-évaluation systématique.
Le duel des méthodes
Chaque annonce est aussi évaluée par les méthodes classiques de l'évaluation : la méthode du coût (terrain au marché + coût unitaire net du bâtiment, calibrés sur les ventes des 18 derniers mois grâce à la composition de chaque immeuble au rôle — aire d'étages, terrain, année, valeurs terrain/bâtiment) et le rôle indexé (étude de ratios de vente, IAAO). La mesure officielle Vrai-Prix reste l'hybride 65/35 — les autres servent de contre-expertise.
| Méthode | n | Ratio méd. | MdAPE | ±10 % | ±20 % | Écart méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ★ Hybride 65/35 — la mesure Vrai-Prix | 68 972 | 0,971 | 21,9 % | 27 % | 47 % | 14 300 $ |
| Modèle hédonique seul (LightGBM) | 68 972 | 0,942 | 19,1 % | 31 % | 51 % | 28 100 $ |
| Comparables ajustés seuls | 64 511 | 0,999 | 30,5 % | 21 % | 37 % | 500 $ |
| Méthode du coût (calibrée marché) | 52 046 | 0,951 | 22,4 % | 24 % | 46 % | 25 400 $ |
| Rôle indexé (ratios de vente IAAO) | 65 801 | 0,950 | 18,5 % | 32 % | 52 % | 22 700 $ |
| Ensemble — médiane hybride·coût·rôle | 68 972 | 0,965 | 19,3 % | 30 % | 51 % | 17 100 $ |
Leçon du duel : aucune méthode ne domine partout — le coût peine sur les condos (quote-part de terrain au rôle) et les propriétés atypiques, les comparables seuls dérapent en marché mince, et c'est la combinaison qui stabilise la mesure.
Où la mesure excelle — et où elle peine
| Type d'annonce | n | Ratio méd. | MdAPE | ±20 % | Écart méd. | Prix méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 36 568 | 0,915 | 16,4 % | 58 % | 45 400 $ | 569 739 $ |
| Condo | 12 646 | 1,176 | 21,8 % | 46 % | -68 900 $ | 419 999 $ |
| Terrain | 9 242 | 1,649 | 78,4 % | 15 % | -102 200 $ | 175 000 $ |
| Commercial | 2 579 | 0,634 | 49,2 % | 20 % | 291 500 $ | 860 000 $ |
| Duplex | 2 117 | 0,930 | 16,9 % | 56 % | 38 800 $ | 599 000 $ |
| Triplex | 1 359 | 0,871 | 19,7 % | 50 % | 99 900 $ | 889 000 $ |
| Multiplex | 1 151 | 0,745 | 30,4 % | 35 % | 253 600 $ | 1 172 000 $ |
| Propriétés résidentielles | 995 | 0,836 | 34,3 % | 33 % | 175 888 $ | 1 190 000 $ |
| Fermette/Agricole | 625 | 0,480 | 52,4 % | 14 % | 456 100 $ | 899 000 $ |
| Jumelé | 429 | 0,982 | 8 % | 77 % | 7 700 $ | 488 000 $ |
| Tranche de prix | n | Ratio méd. | MdAPE | ±20 % | Écart méd. | Prix méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| <300k | 14 144 | 1,467 | 49,4 % | 25 % | -88 500 $ | 198 000 $ |
| 300-500k | 20 196 | 1,047 | 16,7 % | 57 % | -19 000 $ | 399 900 $ |
| 500-750k | 16 729 | 0,923 | 14,6 % | 61 % | 47 300 $ | 609 000 $ |
| 750k-1M | 8 404 | 0,850 | 19,4 % | 51 % | 128 100 $ | 855 000 $ |
| >1M | 9 499 | 0,641 | 38 % | 29 % | 556 700 $ | 1 495 000 $ |
| Région | n | Ratio méd. | MdAPE | ±20 % | Écart méd. | Prix méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laurentides | 4 829 | 0,950 | 27,3 % | 40 % | 27 600 $ | 525 000 $ |
| Montreal | 4 675 | 1,066 | 18,2 % | 53 % | -36 000 $ | 599 000 $ |
| Monteregie | 2 584 | 0,936 | 17 % | 55 % | 38 350 $ | 599 000 $ |
| Outaouais | 2 512 | 0,979 | 18,5 % | 53 % | 9 500 $ | 465 000 $ |
| Lanaudiere | 2 493 | 0,940 | 19,5 % | 50 % | 33 799 $ | 539 900 $ |
| Estrie | 2 200 | 0,909 | 23,5 % | 45 % | 42 500 $ | 499 900 $ |
| Laval Rive Nord | 1 516 | 0,988 | 12,6 % | 67 % | 7 600 $ | 614 950 $ |
| Mauricie | 1 398 | 0,933 | 30,8 % | 37 % | 25 000 $ | 365 000 $ |
| Chaudiere Appalaches | 1 375 | 0,889 | 20,7 % | 49 % | 37 500 $ | 379 000 $ |
| Region De Quebec | 1 005 | 0,985 | 16,3 % | 58 % | 7 900 $ | 469 900 $ |
| Montérégie Rive Sud Montréal | 976 | 0,966 | 17,3 % | 57 % | 21 100 $ | 619 000 $ |
| Saguenay Lac Saint Jean | 971 | 0,919 | 21,1 % | 47 % | 28 200 $ | 359 500 $ |
| Rive Sud De Montreal | 884 | 0,951 | 11,3 % | 72 % | 37 000 $ | 699 000 $ |
| Centre Du Quebec | 855 | 0,877 | 17,1 % | 55 % | 55 000 $ | 449 900 $ |
| Bas Saint Laurent | 621 | 0,871 | 25,3 % | 41 % | 35 600 $ | 330 550 $ |
| Québec Rive Nord | 552 | 0,987 | 19 % | 53 % | 6 950 $ | 524 000 $ |
| Québec | 510 | 0,942 | 17,4 % | 57 % | 33 550 $ | 579 900 $ |
| Laval | 388 | 0,977 | 15,5 % | 57 % | 17 700 $ | 635 000 $ |
| Ville | n | Ratio méd. | MdAPE | ±20 % | Écart méd. | Prix méd. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montréal | 6 079 | 1,072 | 20 % | 50 % | -41 200 $ | 648 000 $ |
| Québec | 1 581 | 1,030 | 18,4 % | 54 % | -13 600 $ | 464 000 $ |
| Laval | 1 341 | 0,980 | 14,6 % | 62 % | 12 900 $ | 639 000 $ |
| Sherbrooke | 1 135 | 0,934 | 19 % | 52 % | 32 100 $ | 499 000 $ |
| Laval / North Shore | 967 | 0,989 | 15,2 % | 59 % | 6 600 $ | 549 000 $ |
| Gatineau | 878 | 1,038 | 13,4 % | 62 % | -19 000 $ | 474 900 $ |
| City of Montréal | 779 | 1,121 | 23,7 % | 44 % | -64 400 $ | 555 000 $ |
| Lévis | 772 | 0,966 | 17,7 % | 56 % | 13 400 $ | 449 900 $ |
| Longueuil | 762 | 1,046 | 18,3 % | 54 % | -26 100 $ | 559 000 $ |
| Trois-Rivières | 697 | 0,926 | 16,7 % | 58 % | 32 100 $ | 450 000 $ |
| Laurentides | 694 | 0,935 | 31,5 % | 37 % | 39 000 $ | 574 950 $ |
| Saguenay | 671 | 0,946 | 18,6 % | 54 % | 21 700 $ | 395 000 $ |
| Granby | 614 | 0,955 | 17 % | 56 % | 24 500 $ | 511 065 $ |
| Longueuil / South Shore | 606 | 1,019 | 15,4 % | 61 % | -13 000 $ | 598 500 $ |
| Drummondville | 605 | 0,910 | 15,9 % | 59 % | 43 700 $ | 499 000 $ |
D'où viennent ces chiffres
vp_eval et chaque annonce passe par exactement le même calcul que le formulaire public : modèle hédonique + comparables ajustés, pondération 65 / 35. Ratio médian et MdAPE sont des médianes — robustes aux annonces extrêmes.Généré le 2026-09-18 · données Immo-Ka + rôles MAMH · à titre indicatif.