Validation externe

La mesure à l'épreuve du marché

Nous avons évalué avec le moteur Vrai-Prix 72 495 annonces réellement à vendre au Québec (base de l'agrégateur Immo-Ka, copiée le 9 novembre 2026) et comparé chaque estimation au prix demandé par le vendeur. C'est un test grandeur nature — et une leçon d'évaluation : l'écart observé mélange l'erreur du modèle et la stratégie d'affichage.

Annonces évaluées

70 468

sur 77 458 annonces actives publiées

Ratio médian estimation / prix demandé

0,970

les vendeurs affichent en médiane 3,1 % au-dessus de notre estimation

Prix demandés dans P10-P90

60,8 %

part des prix demandés couverts par notre intervalle de confiance

Prix demandé ≠ valeur marchande. Le moteur est calibré sur des transactions réelles (MdAPE 11,0 % contre les prix de vente). Face aux prix demandés, l'écart médian monte à 21,6 % : la différence contient la marge de négociation, la surenchère d'affichage et les propriétés atypiques — pas seulement l'erreur du modèle. 54 % des annonces sont affichées au-dessus de notre estimation, un biais attendu et documenté en évaluation.

Indicateurs

Performance globale

MdAPE vs prix demandé

21,6 %

Écart ≤ 10 %

26,8 %

Écart ≤ 20 %

47,4 %

Affichées au-dessus de l'estimation

54,4 %

Prix demandé médian

499 999 $

Estimation médiane

492 400 $

L'écart

Prix demandé − valeur estimée

Écart médian

14 600 $

en médiane, le vendeur demande ce montant de plus que notre estimation

Écart médian (%)

3,1 %

(prix demandé − estimation) / estimation

Écart interquartile

-80 000 $ … 137 300 $

la moitié des annonces se situe dans cette fourchette d'écart (P25-P75)

Distribution

Ratio estimation / prix demandé

En bleu : annonces où l'estimation est à ±10 % du prix demandé. La masse à gauche de 1,0 = vendeurs qui demandent plus que notre valeur estimée.

Prix demandé × estimation (échantillon)

Diagonale = accord parfait. Bleu foncé : confiance A · turquoise : B · gris : C-D.

L'indice de confiance tient sa promesse

Indice de confiance	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
A	19 712	1,008	12,2 %	69 %	-4 400 $	529 732 $
B	21 969	0,955	18,7 %	53 %	24 200 $	549 000 $
C	12 794	0,892	28 %	37 %	50 450 $	520 000 $
D	15 993	0,953	51,3 %	21 %	14 000 $	375 000 $

Point clé : l'erreur croît exactement comme l'indice l'annonce — de 12,2 % (A) à 28 % (C). En confiance A, le ratio médian est de 1,000 : aucune sur- ni sous-évaluation systématique.

Trois méthodes

Le duel des méthodes

Chaque annonce est aussi évaluée par les méthodes classiques de l'évaluation : la méthode du coût (terrain au marché + coût unitaire net du bâtiment, calibrés sur les ventes des 18 derniers mois grâce à la composition de chaque immeuble au rôle — aire d'étages, terrain, année, valeurs terrain/bâtiment) et le rôle indexé (étude de ratios de vente, IAAO). La mesure officielle Vrai-Prix reste l'hybride 65/35 — les autres servent de contre-expertise.

Méthode	n	Ratio méd.	MdAPE	±10 %	±20 %	Écart méd.
★ Hybride 65/35 — la mesure Vrai-Prix	70 468	0,970	21,6 %	27 %	47 %	14 600 $
Modèle hédonique seul (LightGBM)	70 468	0,943	18,9 %	31 %	52 %	27 500 $
Comparables ajustés seuls	66 227	0,994	29,9 %	21 %	37 %	2 900 $
Méthode du coût (calibrée marché)	53 647	0,947	22,2 %	24 %	46 %	27 100 $
Rôle indexé (ratios de vente IAAO)	67 207	0,947	18,5 %	32 %	53 %	24 000 $
Ensemble — médiane hybride·coût·rôle	70 468	0,961	19,1 %	30 %	52 %	18 400 $

Leçon du duel : aucune méthode ne domine partout — le coût peine sur les condos (quote-part de terrain au rôle) et les propriétés atypiques, les comparables seuls dérapent en marché mince, et c'est la combinaison qui stabilise la mesure.

Segments

Où la mesure excelle — et où elle peine

Par type de propriété

Type d'annonce	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
Maison	37 486	0,915	16,3 %	58 %	44 800 $	559 850 $
Condo	12 974	1,174	22,1 %	46 %	-67 350 $	419 000 $
Terrain	8 612	1,604	75,9 %	15 %	-100 500 $	185 000 $
Commercial	2 458	0,638	48,1 %	21 %	289 850 $	850 000 $
Duplex	2 325	0,926	17,3 %	56 %	42 200 $	619 000 $
Triplex	1 584	0,883	19,2 %	52 %	83 200 $	862 000 $
Multiplex	1 158	0,763	27,8 %	37 %	240 700 $	1 175 000 $
Propriétés résidentielles	1 086	0,838	33,1 %	33 %	152 600 $	1 179 500 $
Fermette/Agricole	646	0,488	52,1 %	16 %	465 900 $	895 000 $
Maison de ville	480	1,033	11,1 %	71 %	-16 300 $	499 000 $

Par tranche de prix demandé

Tranche de prix	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
<300k	14 158	1,466	49,3 %	26 %	-90 600 $	199 000 $
300-500k	21 083	1,045	16,5 %	57 %	-18 600 $	399 900 $
500-750k	17 136	0,920	14,6 %	62 %	49 000 $	609 000 $
750k-1M	8 581	0,850	19,4 %	51 %	127 300 $	850 000 $
>1M	9 510	0,645	37,6 %	28 %	548 700 $	1 495 000 $

Par région

Région	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
Montreal	4 837	1,063	18,3 %	53 %	-34 900 $	599 000 $
Laurentides	4 615	0,947	24,8 %	43 %	28 200 $	539 000 $
Lanaudiere	2 467	0,945	18,8 %	52 %	30 000 $	539 900 $
Monteregie	2 456	0,933	16,6 %	57 %	43 450 $	619 000 $
Outaouais	2 348	0,975	18 %	54 %	11 950 $	459 900 $
Estrie	2 126	0,901	23,4 %	44 %	47 700 $	525 000 $
Laval Rive Nord	1 583	0,995	12,7 %	68 %	3 099 $	599 900 $
Mauricie	1 377	0,920	26,2 %	41 %	29 590 $	385 000 $
Chaudiere Appalaches	1 264	0,890	19 %	52 %	37 750 $	379 950 $
Region De Quebec	1 129	1,005	15,8 %	59 %	-1 700 $	450 000 $
Rive Sud De Montreal	980	0,962	11 %	71 %	26 700 $	699 000 $
Montérégie Rive Sud Montréal	971	0,957	17,4 %	57 %	28 300 $	620 000 $
Saguenay Lac Saint Jean	874	0,900	21,2 %	48 %	34 200 $	375 000 $
Centre Du Quebec	807	0,860	17,5 %	55 %	59 400 $	450 000 $
Bas Saint Laurent	510	0,867	25,8 %	39 %	40 350 $	348 750 $
Québec	411	0,970	19,1 %	53 %	18 800 $	549 900 $
Laval	381	0,967	15,3 %	59 %	18 100 $	624 900 $
Centre-du-Québec	361	0,913	14,1 %	63 %	33 200 $	424 000 $

Principales villes

Ville	n	Ratio méd.	MdAPE	±20 %	Écart méd.	Prix méd.
Montréal	6 402	1,074	19,9 %	50 %	-41 925 $	639 900 $
Québec	1 879	1,029	17,8 %	54 %	-13 600 $	459 900 $
Laval	1 407	0,981	15,9 %	59 %	11 200 $	625 000 $
Sherbrooke	1 304	0,937	19,4 %	51 %	30 550 $	485 988 $
Laval / North Shore	928	0,999	15,7 %	59 %	550 $	519 900 $
Gatineau	880	1,037	13,7 %	61 %	-15 650 $	469 900 $
City of Montréal	856	1,130	23,7 %	44 %	-65 200 $	544 500 $
Lévis	855	0,960	16 %	57 %	18 200 $	450 000 $
Longueuil	850	1,034	18,3 %	53 %	-22 200 $	561 250 $
Trois-Rivières	794	0,942	17,7 %	56 %	24 800 $	465 000 $
Drummondville	750	0,924	16,2 %	58 %	38 000 $	499 000 $
Saguenay	728	0,954	16,6 %	58 %	17 900 $	391 000 $
Laurentides	699	0,950	30,6 %	36 %	32 000 $	539 000 $
Québec City	684	1,016	18,2 %	54 %	-7 400 $	428 000 $
Granby	660	0,947	18,1 %	55 %	26 100 $	517 700 $

Méthode

D'où viennent ces chiffres

Copie intégrale de la base d'annonces Immo-Ka (9 novembre 2026) : 77 458 annonces actives publiées, dont 73 335 géolocalisées. Chaque annonce est jumelée par coordonnées GPS à l'unité du rôle d'évaluation MAMH la plus proche (rayon 75 m puis 250 m, départage par type, superficie habitable et année — distance médiane de jumelage : 14,4 m) ; 72 495 ont ainsi été évaluées, et l'analyse retient les 70 468 à prix demandé ≥ 50 000 $ — le même seuil que les ventes retenues par le moteur. Le merge complet annonce ↔ estimations (hybride, coût, rôle indexé) est conservé dans la table vp_eval et chaque annonce passe par exactement le même calcul que le formulaire public : modèle hédonique + comparables ajustés, pondération 65 / 35. Ratio médian et MdAPE sont des médianes — robustes aux annonces extrêmes.

Généré le 2026-11-09 · données Immo-Ka + rôles MAMH · à titre indicatif.